21 soovitust ehituslepingu sõlmimiseks

ÄP, Tea Taruste, 29.06.2011

Väheste kogemustega ehitustöö tellijal tuleks eelkõige tutvuda majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel koostatud ehituse töövõtulepingute üldtingimuste (ETÜ 2005) ja lepingunäidistega. Ka väikese mahuga ehitusobjektide puhul tasub lepingut sõlmides nüanssidesse süveneda, et võimalikke vaidlusi vältida.

“Neid näidistingimusi ei tohiks kasutada automaatpiloodil, vaid arvestada konkreetse objekti eripärasid ning tingimusi vastavalt muuta,” rääkis advokaadibüroo Entsik & Partners vandeadvokaat Marko Mehilane. Ta liigitab ehituslepingud kahte gruppi: lepingud, kus tööde tegemine toimub tellija antud projekti alusel ning lepingud, kus ehitaja teeb nii projekti kui ka ehitustööd. “Lõpptulemus ja tähtajad on selgemad, kui hinnapakkumiste esitamise ja lepingu sõlmimise ajaks oleks ehitusprojekt olemas,” märkis Mehilane.

Advokaadibüroo Hedman Partners advokaat Liisa Linna sõnul on tavaliselt ehitamise aluseks tööprojekt, ent tuleb ette ka tööde alustamist eelprojekti alusel. “Projektile lisaks võib tellijal olla lisasoove või soovib ta projektist mööda minna. Näiteks soovitakse projektis ette nähtud vannitoa asemele ehitada magamistuba ja sel puhul pole uut ehitusluba vaja taotleda. Küll aga tuleks kirja panna tellijapoolne lähteülesanne,” rääkis Linna.

Ehituse töövõtulepingus tuleb täpselt ära määrata nii tööde sisu ja maht, ehitustöö ja maksmise tähtajad, aga ka kvaliteedinõuded, garantiitingimused, võimalikud sanktsioonid. Samuti soovitab Linna lepingusse kirja panna lepped, mis puudutavad ehitusprotsessi: näiteks mürarohkete tööde tegemine, alltöövõtjate kasutamine, ehitusprahi koristamine.

Kommentaar

Töömahu ebamäärane hindamine välditav
Eno Pappel
Majaehitaja.ee juhataja

Kõige enam küsivad majaehitaja.ee lepingusõlmimise online kursusel osalejad töömahu hindamise kohta. Sealt hakkavad probleemid pihta, kui lepingu juurde kuuluvad lisad nagu mahutabelid ja hinnapakkumised pole paigas.
Mina ei soovita alustada ehitamist eelprojektiga. Kui seda teha, tuleks võimalikult täpselt kirjeldada, mis on töö lõpptulemiks.
Mida väiksema kogemusega on tellija, seda suurem on oht, et lisatööde puhul hakatakse raha küsima.
Olen soovitanud, et nende töölõikude osas, kus eelprojekti faasis pole teada kõik tööde mahud, teha lepingu juurde ühikhindade tabel olulisematest töödest (nt viimistlustööde ruutmeetri maksumus, krohvimistööde maksumus jms) ning leppida hinnad kokku. Kui mahud hakkavad muutuma, on alus olemas.
Oluline on, et lepingus oleks määratud ka ehitustööde kvaliteet, kas siis viitega RYLi kvaliteedinõuetele või teistele normidele. Inimesed eeldavad, et ehitaja teeb oma tööd hästi, aga arusaamad kvaliteedist võivad olla erinevad.

21 soovitust

Ehitusprojekt
Ehitustööde aluseks on ehitusprojekt. Tavaliselt on aluseks tööprojekt, ent tööde aluseks võib olla ka eelprojekt, millele ehitusluba väljastatud. Ehituslepingus võiks ära sätestada, kelle kohustus on korraldada puuduvad või täiendamist vajavad lahendused ja joonised.

Tellija lähteülesanne
Kuna näiteks eelprojekt on üldine ega pruugi kirjeldada kasutatavaid materjale ja sõlmede lahendust, on tellija huvides esitada lepingu lisana lähteülesanne, kus kirjas milliseid materjale, ehitustooteid, seadmeid kasutada ning millist välisviimistlust soovitakse.

Kvaliteedinõuded
Lepingus tuleks eraldi sätestada kvaliteedinõuded ehitustöödele, -materjalidele ja toodetele. Praktikas kasutatakse jätkuvalt sagedasti viitamist Soome kvaliteedinõuetele (RYL), mis on saadaval ka eestikeelsetena. Eeldatakse, et ehitaja valib materjalid ise ning kui tellija soovib kasutada teatud tooteid, tuleb see kokku leppida.

Ehitaja täitmistagatis
Kui tegemist ei ole väga väikese objektiga, on tellijal soovitatav ehituslepingus kokku leppida, et töövõtja esitab oma kohustuste täitmise tagatisena ehitusaegse tagatise. Üldjuhul jääb see 10% piiresse lepingu maksumusest. Tagatisena kasutatakse praktikas eelkõige panga või kindlustusseltsi garantiikirja, samuti võib see toimuda vastava rahasumma deponeerimisega tellija arveldusarvele. Ehitusaegne tagatis võimaldab probleemide korral (näiteks ehitaja pankrotistumisel või tööde pooleli jätmisel) tellijal saada talle tekkinud kulude ja kahjude katteks summa kiiresti kätte garantiiandjalt.

Garantiiaeg
Ehitusseaduse kohaselt ehitustöödele antav garantii vähemalt kaks aastat ehitise üleandmise päevast. Kokku võib leppida ka pikema garantiiaja. Ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead kõrvaldab ehitusettevõtja oma kulul ning selle eest ta tasu nõuda ei saa.

Garantiiaja tagatis
Kindlasti tuleks ehitaja garantiikohustuste täitmise tagamiseks rakendada garantiiperioodi tagatist. Praktikas kohaldatakse tagatise suurusena kõige sagedamini määra 2% lepingu maksumusest. Tagatiseks on enamasti töötasu vastavas summas kinnipidamine kuni garantiiaja lõpuni või panga garantiikirja esitamine. Ilma garantiiperioodi tagatist rakendamata on tellijal üsna problemaatiline saada töövõtjat garantiiperioodil ilmnenud vigadega tegelema.

Töövõtja taustauuring
Enne lepingu sõlmimist on soovitatav teha ehitaja taustauuring: millised on ehitaja varasemad referentsobjektid, milline on ettevõtte majandusolukord, varasemate tellijate tagasiside jne. Ohusignaaliks on kindlasti see, kui tulevasel lepingupartneril on maksuvõlad või maksehäired.

Koristustööd
Tavaliselt kuuluvad ehitamisega seotud koristustööd ehitusteenuse hulka. Kui ehitaja soovib tellijalt lisaraha näiteks jäätmete äraveo eest, tuleb see punkt lepingusse lisada.

Müra
Kui ehitusprotsessis on ette näha mürarikast tegevust, tuleb arvestada, et normeületava müra tekitamise puhul on vaja eelnevat kokkulepet ja ümbruskonna teavitamist. Lepingus tuleks fikseerida, kes teavitustöö eest vastutab.

Lepingu hind
Tellijale on soovitatav lepingus fikseerida, et lepingu hind on töövõtjale siduv ja lõplik ning selle suurus ei kuulu muutmisele tulenevalt tööde või materjalide hilisemast kallinemisest, hinna või töömahu valearvestusest jne. See on tellijale oluline, et vältida hilisemaid töövõtja lisarahataotlusi.

Registreering MTR-is
Väiksemate ehitusettevõtete puhul tuleks kontrollida vastava registreeringu olemasolu majandustegevuse registris ning ka lepingus tuleks märkida, et registreering on olemas.

Majutus kinnistul
Hoonete ehitamise puhul eeldatakse reeglina, et ehitajal on õigus püstitada kinnistule soojakuid. Kui tellija ei soovi ehitajate ööbimist kinnistul, peaks see lepingus kirjas olema.

Maksete tegemine
Maksegraafik vormistatakse reeglina lepingu lisana. Lepingus märgitakse põhihind ning viidatakse lisale, mida võib ka eraldi muuta, kui tekib viivitus, mis pole seotud kummagi poole süüga.
Maksmine on soovitav siduda mitte konkreetsete kuupäevadega, vaid töö edenemisega. Enamasti kasutatakse tehtud töö igakuist hindamist ja tehtu maksumuse määramist kahepoolse aktiga. Ent tuleb arvestada, et selline hinnang on ligikaudne ning üldjuhul ei ole võimalik tehtu töö osakaalu ja maksumust euro täpsusega määratleda.
Tellija huvides on soovitatav lepingus sätestada, et igakuised vaheaktid ja nende alusel tehtud maksed ei ole käsitletavad tööde üleandmise-vastuvõtmisena.

Alltöövõtjad
Kokku tuleb leppida selles, kas kasutatakse alltöövõtjaid ja kas see tuleb kooskõlastada tellijaga.

Ettemaks
Tellija huvides võiks riskide maandamiseks ettemaksu tegemisest pigem hoiduda. Kindlasti ei tohiks ettemaksu summa olla liialt suur (mitte üle 10%) ning selle maksmise eelduseks võiks tellija nõuda ehitajalt tagatisena krediidiasutuse või kindlustusseltsi garantiikirja.

Lepingu tähtaeg
Tellija huvides on tööde valmimise tähtaegade fikseerimine lepingus. Kui tegemist on pikema ehitusperioodiga (pool aastat või enam), oleks mõistlik sätestada ka teatud vahetähtajad, kuna nende abil on võimalik tuvastada kogu lepinguprotsessi edenemist.

Omanikujärelevalve
Ehitusseadus paneb tellijale kohustuse määrata enne ehitustööde alustamist töödele järelevalvet tegev omanikujärelevalve. Erandina ei ole omanikujärelevalve kohustuslik üksikelamu, suvila jm puhul. Omanikujärelevalve on eelkõige tellija tehniline konsultant ja abimees, kelle peamine ülesanne on jälgida tööde nõuetele vastavust.

Lisatööde ilmnemine
Vastava kvalifikatsiooni ja pädevusega töövõtjalt eeldatakse, et ta näeb ette täiendavate tööde vajadust ja ei tohiks selle eest lisaraha küsida. Kui avastatakse, et ootamatu ja ettenägematu kulutus tuleb, võivad pooled eraldi kokku leppida täiendavas tasus.

Dokumenteerimine
Sageli on probleemiks, et väiksemad ehitusettevõtted ei dokumenteeri ehitustöid. See aga võib tekitada probleeme kasutusloa saamisel. Lepingus võiks välja tuua, millist dokumentatsiooni peab ehitusettevõtja pidama ja mida tellijale üle andma, nt ehituspäevik, tootesertifikaadid jms.

Tööde vastuvõtmine
Kui ehitisele on väljastatud kasutusluba, ei tähenda see veel, et töö on perfektne. Tellijal on õigus keelduda töö vastuvõtmisest, kui pole järgitud tellija lähteülesannet või töö ei vasta nõutud kvaliteedile. Tööde üleandmine-vastuvõtmine tuleb kirjalikult fikseerida.

Leppetrahv
Leping võib sisaldada leppetrahve. Näiteks võib töö valmimisega viivitamise eest näha ette leppetrahvi, mis on teatud protsent lepinguhinnast. Kohtud on seisukohal, et lõpmatuseni trahvisummad kerkida ei saa – aktsepteeritav on 10-20% lepingu hinnast. Leppetrahvina võib kokku leppida ka konkreetses summas. Ilma leppetrahvita võib osutuda problemaatiliseks tähtaegasid rikkuva töövõtja distsiplineerimine ja ehitusprotsess võib venima jääda.

Allikas: Entsik & Partners, Hedman Partners

Mis on mis
Ehituse töövõtulepingute üldtingimused 2005
Soovitusliku iseloomuga dokument Määrab tellija ja töövõtja õigused, kohustused ja vastutuse ehitustöödel ja ehitustöödega seotud kõrvalkohustuste täitmisel.
Kasutatakse kui ehituse valdkonna ja ehituslepingute sõlmimise head tava.
http://www.ap3.ee/?PublicationId=31503ED6-39D4-4163-9D98-74AA1E3959CE&code=5090/rubr_artiklid_509001