Tehnikaülikooli uuring: 84% uuselamute puhul on ehituspraaki
EPL, Tuuli Jõesaar, 08.01.2013
Tallinna tehnikaülikoolis uuriti 41 korterelamut, mis valmisid aastail 2000–2010. Neist 84% puhul oli vigu, mille parandamine läheks maksma üle 1000 euro.
Asjatundjad räägivad, et ehitusjärelevalve on kulutus, millest tellija eelistab kõrvale põigata.
„Meie maja valmis 2008. aastal, ehitajaks NCC. Probleemid algasid kohe: läbijooksud on nii parkla kui ka maja katusel. NCC lubas need garantiikorras korda teha, aga kahjuks ei suutnud, kuigi sellega on nüüd tegeletud kolm aastat ja neljas aasta jookseb. 2011. aastal lõppes garantiiaeg. Seda pikendati aasta võrra ja möödunud aasta suvel teatas firma, et kõik on korras, aga sügisel hakkas garaaž ikkagi uuesti läbi jooksma,” rääkis Mustamäel asuva uuselamu korteriühistu juhatuse liige Joel Jesse.
Elanikud, kelle toalaest vett tilgub, pole neljandat aastat kestvate garantiitöödega rahul, pealegi ei piirdu hoone probleemide nimistu vaid sellega: peale selle on olnud akende purunemisi, osa rõdude vahelt pääseb vesi fassaadi rikkuma ja vähemalt ühe korteri paneelide vuugivahedest puhub tuul tuppa.
Buumiaja lõpus üle miljoni krooni maksnud korterite omanike mõõt hakkab täis saama. „Plaan on tellida tervele majale ekspertiis ja siis võtta juristid appi. Ilma nendeta pole enam mõtet asju ajada, kuna see on nagu peaga vastu seina jooksmine, kuna NCC poolt on vaid venitamine. Vajadusel läheme kohtusse,” ütles Jesse.
NCC omalt poolt kinnitab, et soovib parimat. „Selle kompleksi puhul on projekteeritud lahendus ehituslikult nõudlik – garaaži katus on haljastatud ning seal asub ka laste mänguplats. Tuleb tunnistada, et garaažikatuste veekindluse tagamisel on olnud probleeme. Oleme kulutanud tuhandeid eurosid, et garaažikatused veekindlaks muuta. Sedalaadi konstruktsioonide ja lamekatuste igapäevane hooldamine eeldab ka kasutajalt või hoonete halduritelt suuremat hoolikust. Hoolimata põhjusest on ostjate pahameel õigustatud ja mõistetav. Kuna NCC tegeleb nii korterite arenduse kui ka ehitusega, võib klient kindel olla, et vead saavad parandatud,” kinnitas NCC juhatuse esimees Toomas Aak.
Tellija on nõus?
Kõnealuse Mustamäe maja elanikud ei nurise ehituskvaliteedi üle sugugi üksi. Möödunud aasta suvel valmis Tallinna tehnikaülikoolis (TTÜ) mahukas uuring Eesti uuselamute ehituskvaliteedist. Valimisse võeti 41 korterelamut, mis valmisid aastail 2000–2010 ehk enne buumi, buumi ajal ja järgnenud kriisiaastatel. Uuringu tulemus oli jahmatav: 84% puhul neist uutest hoonetest oli tellijale üleandmisel vigu. Ja mitte lihtsalt pisivigu nagu kriim seinal või kääksuv uksehing. Arvesse võeti ainult vead, mille kõrvaldamine maksis üle 1000 euro. Märgiline on seegi, et tegu polnud ka ehituse käigus esile tulnud vigadega, vaid selline veaprotsent oli majadel, mille ehitusfirma andis tellijale üle ehk luges ise valmis olevaks, korralikuks. Lõviosa vigu (80%) tulenes halvasti tehtud ehitustöödest, ülejäänud olid seotud kas vigase projekti või tellija muutunud soovidega.
Kas selline veaprotsent on siis tõesti Eesti viimase kümnendi ehituses normaalne ja aktsepteeritav? „Ju siis on,” vastas TTÜ uuringu vastutav täitja professor Roode Liias. „Pean silmas seda, et järelikult on tellija sellise vigade arvuga nõus. Oleme rõõmsalt marssinud turumajandusse ja kui eratellija on sellega nõus, et ah, käib küll, võtan ära, siis see paraku nii ka on. Ideaalne oleks see, et viimase hetkeni on juures omanikujärelevalve, kes nõuab, et tehke asi korda. Aga omanikujärelevalve on tellijale täiendav kulutus ja paljudel juhtudel on mugav mitte maksta.”
Suure veaprotsendi üheks põhjuseks nimetas ta seda, et erinevalt Nõukogude ajast ei ehitata praegu tüüpprojektide järgi, vaid kasutatakse unikaallahendusi, mis on varem läbi katsetamata ja tähendavad seega arusaadavalt suuremat veaohtu.
Vähe inimesi, vähe oskusi
TTÜ ehitusteaduskonna ehitusfüüsika ja arhitektuuri osakonna erakorralise professori Karl Õigeri sõnul põhjustab halba ehituskvaliteeti oskustööjõu nappus, kiirustamine ja kokkuhoid. „Meil on palju väikefirmasid. Ühel sellisel firmal on viis kuni kümme töötajat ja nii on selge, et neil pole igal alal piisavalt spetsialiste. Näiteks oli juhtum, kus üks ehitusinsener teenindas nelja firmat. Nii polnud tal aega, et ühte oma projekti vaatama minna, ja tekkis üliraske viga. Teine asi on muidugi tööjõud ja kvalifikatsioon, sest tänavalt võetud inimene, isegi kui ta on tubli, ei oska õigesti ehitada. Järgmine lugu on materjalidega: sa pead neid tundma, eriti nende omavahelist sobivust, sest osa materjale hakkab lagunema, kui nad mõne teisega kokku panna. Omaette asi on ka raha. Ehitaja tahab uut objekti kätte saada ja pakub alla, see needus on eriti riigihangete puhul. Kui töö on võidetud, siis tahetakse raha tagasi saada ja hakatakse otsima odavamaid lahendusi materjali või tehnoloogia osas ning siis tekivad jamad,” selgitas professor Õiger.
Mõistagi ei ole tegu ka üksnes Eesti probleemiga. TTÜ uuring viitab USA andmetele: sealses ehitussektoris on kümnendik kulusid seotud tehtud töö ümbertegemisega.
Omaniku- ja ehitusjärelevalve teenust pakkuva P. P. Ehitusjärelevalve OÜ juhatuse liikme Marten Pikaru sõnul on ehituskvaliteediga palju probleeme. „On palju juhuseid, kus ehitaja ütleb veel tööd üle andes meile, et ärge neid asju vaadake, need tegelikult on pooleli. Või kui leiad vea, siis väidetakse: ah see, mul oli meeles küll, panin just kirja, et homme korda teha,” tõi Pikaru näiteid.
Ehitusjärelevalvefirmade insenerid ongi tavalise korteriostja peaaegu ainus kaitsemüür kehva ehituskvaliteedi vastu. „Insener tuleb ja püüab oma kogemustest lähtuvalt ülevaatust teostada. Seinu või aknapalesid me lahti lõhkuma ei hakka, aga saame termopildi teha, siseseina temperatuuri mõõta ja visuaalse ülevaatuse teha,” kirjeldas Pikaru. Korteri selline ostueelne ülevaatus maksab Pikaru sõnul umbes sada eurot. Ühtegi konkreetset hoiatust mõne ehitusfirma kohta staažikas ehitusjärelevalve spetsialist ei ütle, kuid hoiatab ehitusbuumi aegsete hoonete eest. „Meie vaatevinklist vaadatuna oli buumi ajal, 2006–2008, kehvem kvaliteet ja ülejalategemisi oli rohkem. Nüüd, 2011–2012 tekkis CO2 kvoodi ehituste tõttu uus väike buum, ehitati palju, aga spetsialiste oli Soome ära läinud. Kohe oli näha, et käekiri on kehvem ja ehitavad poisikesed, kellel on teadmisi ja oskusi vähem,” rääkis Pikaru.
Ajakirjanik on artikli alguses näiteks toodud korterelamu elanik, kuid ei kuulu ühistu juhatusse. Ajakirjaniku korteris olulisi probleeme pole.
Kes kaitseb omanikku?
Kui paneelmajas üles kasvanud ja täiskasvanuna uut, suurte akende ja avatud köögiga elamist ihaldav inimene on oma senised säästud kokku kraapinud, ämmalt lisagi laenanud ja selle kõige abiga endale 30 aastaks laenu võtnud, siis eeldab ta kahtlemata, et saab selle suure pingutuse tasuks korraliku korteri. Kui ta seda ei saa, on ta nördinud ja põrkab peagi vastu juriidilist müüri.
Korteriühistute liidu juhatuse esimees Urmas Mardi nentis, et korteriühistu on ehitusvaidluste puhul õigusteta. „Probleem saab olla kinnisasja ehk korteri omanikul, ühistul pole ehitusvigade valdkonnas õigust midagi mõjutada. Poolteks on siiski omanik ja arendaja, kelle vahel tuleb probleem lahendada. Ühistut võib kasutada ehitajaga läbirääkimistel, kui on massiline probleem – sel juhul peab omanik andma õiguse ühistul kaasa rääkida,” selgitas Mardi ehituskvaliteedi vaidluste juriidilist külge.
Esmalt soovitab ta proovida heaga. „Poolte vahel tuleb esmalt leida siduspunkt selles, kus on viga. Kui pooled seda viga aktsepteerivad, siis saab seda lahendama hakata. Kui ehitaja lahendust ei paku, siis võib teha ehitusekspertiisi või õigushinnangu selles osas, millised oleks edasised sammud. Keerukamad lahendused on ainult kohtu pädevuses, aga mitte mingil juhul pole mõtet kohe kohtusse minna, see on suur viga. Kohus peab ju tõendeid koguma, kui aga pole eelmenetlust, mille kohta neid tõendeid koguda, siis pole ka kohtul elanike nõude osas millelegi toetuda,” rõhutas Mardi.
Kohus: maaklerit müügitehingu eest vastutusele võtma ei pea
- aasta augustis langetas Tartu maakohus märgilise tähendusega otsuse, mis näitab, et korterit või maja ostes ei saa maaklerit usaldada.
Kohtulahendist selgub, et M. J. ostis 2010. aastal Ober Hausi kinnisvarabüroo maakleri vahendusel korteri. Pärast ostu selgus, et korteril puudus ehitusvigade tõttu kasutusluba ja selles ei tohiks üldse elada. M. J. kaebas kohtusse nii korteri müüja kui ka maakleri, kes tehingut vahendas.
Maakleri puhul oli aluseks maaklerilepingu punkt, mille järgi maakler kohustus „juhtima kliendi tähelepanu müügilepingu tegemisel olulistele momentidele”. Petetud korteriomaniku hinnangul on kasutusloa puudumine piisavalt oluline „moment”, millest maakler pidanuks teda teavitama.
Kohtus aga selgus, et nii see pole: maakler esindab vaid müüjat ja avaldab infot müüja huvides. Kohus möönis oma otsuses, et ehitusseadus nõuab, et ehitisel peab olema kasutusluba, kuid leidis, et maaklerit ei saa sellise olulise info varjamise eest vastutusele võtta.
„Maakohtule esitatud maaklerilepingust ei nähtunud maakleri kohustust selgitada kostjale seadust. Dokumentide esitamine notarile oli maakleri kohustuseks alles müüja poolt vastava soovi avaldamise korral,” nenditakse otsuses.
Pere ootas aastaid praakmaja-lahendit
- aasta kevadest pärit riigikohtu otsus näitab, et ehitusvigade puhul õigluse otsimine on väga aeganõudev, kui soss-sepast ehitajal on jultumust aina edasi ja edasi kaevata. Lugu sai alguse sellest, et perekond N. sõlmis 2005. aastal ilma ehitusalase hariduseta Vahtang Mikajaga lepingu, mille järgi Mikaja pidi perele ehitama maja koos saunaga.
Mikaja otsustas sauna ehitades kasutada loomingulist lähenemist: ta paigaldas plekist lõõri ilma igasuguse soojusisolatsioonita. See oli nagu viitsütikuga pomm ja selguski, et perel polnud oma uuest majast kuigi kaua rõõmu: 2007. aasta kevadtalvel süttis lõõri juurest tulekahju, mis levis üle kogu maja ja hävitas nii suurema osa majakraami kui ka osa maja põhikonstruktsioone. Perekond hindas kahjusumma suuruseks üle 122 000 krooni.
Nad kaebasid Mikaja kohtusse. Maakohus mõistis ta süüdi elule ja tervisele ohtliku maja ehitamises ja määras karistuseks kuus kuud tingimisi vangistust kolmeaastase katseajaga. Mikaja kaebas otsuse edasi ringkonnakohtusse. Seal jäeti otsus muutmata. Mikaja ei jätnud jonni ja pöördus edasi riigikohtusse. Ka seal jäi süüdimõistev otsus jõusse.
Kohtusaaga võttis kokku aega kolm aastat, mil pere pidi oma raha eest remontima ehitaja süül süttinud maja. Tõsi, nüüd peab Mikaja perele kahjutule kulud tagantjärele kinni maksma.